住宅ローンを調べ始めると、必ず目にするのが「フラット35」という言葉です。
「金利がずっと固定されるらしい」「安心そうだけど、やめたほうがいいって本当？」など、気になる点も多いのではないでしょうか。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する、長期固定金利型の住宅ローンです。
最大の特徴は、借入時に決まった金利が最長35年間変わらないという点にあります。

銀行の住宅ローンでは、変動金利や一定期間だけ固定されるタイプが主流ですが、フラット35は「全期間固定金利」。
将来の金利上昇リスクを避けたい人にとって、選択肢のひとつとして検討されることが多いローンです。

フラット35の金利の仕組み

全期間固定金利とはどういう意味？

全期間固定金利とは、返済開始から完済まで金利が一切変わらない仕組みです。
毎月の返済額も基本的に一定のため、将来の家計を見通しやすいのが大きな特徴です。

変動金利・期間選択型との違い

・変動金利：金利は低いが、将来上がる可能性がある

・固定金利（期間選択型）：一定期間は固定、その後は変動

・フラット35：最初から最後まで金利固定

フラット35は、変動金利に比べると当初金利がやや高めに設定される傾向がありますが、その分、金利上昇リスクを負わずに済みます。

金利が高めに見える理由

フラット35の金利が高く見えるのは、
「将来の金利上昇リスク込み」で設定されているためです。

今の低金利だけを見ると割高に感じやすいですが、将来の不安を織り込んだ金利だと考えると、見方が変わってきます。

フラット35のメリット

金利がずっと変わらない安心感

返済額が変わらないため、教育費や老後資金など、長期的なライフプランを立てやすくなります。

家計管理・返済計画が立てやすい

「数年後に返済額が上がるかもしれない」という不安がなく、家計管理を安定させやすい点も魅力です。

団体信用生命保険が必須ではない

銀行ローンでは団信加入が原則必須ですが、フラット35では団信は任意です。
健康状態などに不安がある人でも検討しやすい場合があります。

自営業・転職直後でも検討しやすいケースがある

金融機関や状況によりますが、雇用形態だけで一律に判断されにくい点も特徴です。

繰上返済手数料がかからない場合が多い

余裕ができたときに、返済を前倒ししやすいのもメリットのひとつです。

フラット35のデメリット

変動金利と比べると金利が高め

短期的な金利の低さだけを見ると、変動金利のほうが有利に見えることがあります。

住宅に技術基準がある

フラット35は「人」よりも「物件」を重視するローンのため、
床面積や住宅性能など、一定の技術基準を満たす必要があります。

手続き・書類が多く、時間がかかりやすい

適合証明などが必要なため、銀行ローンより手続きに時間がかかる傾向があります。

団信を付けると金利が上乗せされることがある

安心を重視すると、その分コストが上がる点には注意が必要です。

フラット35は「やめたほうがいい」と言われる理由

「フラット35はやめたほうがいい」と言われる背景には、次のような理由があります。

・変動金利と比較されやすい

・短期間で売却・借り換え予定の人には不向き

・金利が下がった場合のメリットを受けられない

つまり、すべての人に合うローンではないというだけで、
フラット35自体が悪い制度というわけではありません。

「安心を取るか、金利の低さを取るか」
この価値観の違いが、評価を分けていると言えます。

フラット35の審査の特徴

人よりも「物件」を重視

フラット35では、借りる人の属性だけでなく、住宅そのものの条件が重視されます。

返済負担率の考え方

年収に対して無理のない返済かどうかがチェックされます。

雇用形態だけで判断されにくい

正社員かどうかだけでなく、返済能力を総合的に判断する傾向があります。

フラット35は借り換えできる？

フラット35から別の住宅ローンへ借り換えることは可能です。
将来、金利状況やライフプランが変わった場合に、
固定から変動へ借り換えるケースもあります。

ただし、借り換えには諸費用がかかるため、
「金利差」「残りの返済期間」を含めて慎重に判断する必要があります。

フラット35が向いている人・向かない人

向いている人

・将来の金利上昇が不安

・長く同じ家に住む予定

・安定した返済計画を重視したい

向かない人

・とにかく低金利を重視したい

・短期間で売却・住み替え予定

・金利変動リスクを許容できる

まとめ：フラット35とは「安心を買う住宅ローン」

フラット35は、全期間固定金利という大きな安心感を持つ住宅ローンです。
メリットとデメリットは表裏一体で、「やめたほうがいい」のではなく、
合う人と合わない人がはっきり分かれるローンだと言えます。

住宅ローン選びで大切なのは、
金利の数字だけでなく、人生設計や暮らし方との相性です。

不安を減らしたい人にとって、フラット35は有力な選択肢のひとつになるでしょう。